Le loyer commercial représente une bonne source de revenus pour le propriétaire, mais un point de dépense trop important pour le locataire. Dans les deux cas, une bonne estimation du loyer permettra d’être beaucoup plus rentable. En suivant les consignes de cet article, la détermination serait plus ou moins satisfaisante.
Plan de l'article
Propriétaire : le loyer pour rentabiliser votre investissement
Pour que votre investissement soit rentable, le prix du loyer devra être bien déterminé selon de multiples paramètres.
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Le calcul du rendement locatif
C’est le principal paramètre à considérer, puisque la véritable rentabilité de votre investissement en dépend. La valeur déterminée peut servir de valeur de référence et vous pourriez le modifier selon les paramètres suivants. Pour connaitre le taux de rentabilité brute, il faut multiplier le montant du loyer par 12, le résultat obtenu sera multiplié par 100. Vous divisez ensuite par le montant d’acquisition pour connaitre le taux de rendement. Modifier le loyer pour varier le taux !
Les autres dépenses
Le prix du loyer dépend de plusieurs autres paramètres dont : les dépenses pour l’entretien, les impôts, la taxe foncière, les dépenses supplémentaires en cas de copropriété, etc. Il est impératif de prendre en compte ces paramètres pour fixer un loyer rentable. En commun accord avec le locataire, certains coûts comme l’entretien peuvent lui revenir exclusivement en contrepartie de la baisse du loyer.
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L’emplacement
Pour l’emplacement, on utilise généralement les termes suivants : n° 1, n° 1 bis, prime, n° 2 et n° 3. Chaque terme a rapport avec le flux qui prévaut dans le secteur du local commercial. Les locaux situés dans les rues piétonnes, les rues touristiques et à proximité des gares par exemple seront naturellement plus couteux.
L’espace disponible dans le local
Cela ne fait aucun doute que plus l’espace est grande plus le loyer sera élevé. Mais à ce niveau, la disponibilité de certains services essentiels aura un impact sur le prix du loyer malgré l’espace. Si vous avez un raccordement électrique, un raccordement au point d’eau, au réseau d’assainissement et au gaz par exemple, votre local aura plus de valeurs.
L’offre et la demande
Si la demande dans votre secteur est élevée, alors vous êtes chanceux. En position de force, vous pouvez définir un loyer plus rentable. Mais, soyez toujours raisonnable.
Commercial : le loyer pour la rentabilité de votre activité
Le locataire et le propriétaire n’ont pas les mêmes besoins. Alors que le propriétaire cherche à augmenter le loyer, le locataire veut le réduire au strict minimum afin d’augmenter ses bénéfices.
Le taux d’effort et le prix de la location
Ce seul paramètre devrait suffire à définir le loyer idéal pour rentabiliser votre activité. On fait généralement recours au taux d’effort qui est le ratio loyer/chiffre d’affaires. Normalement, ce taux ne devrait jamais dépasser 9 % s’il s’agit d’un commerce et 6 % s’il s’agit d’un métier de bouche.
L’emplacement
Si l’emplacement du local convient pour votre activité, vous serez sans doute plus rentable avec plus de probabilité de respecter le taux d’effort recommandé. Évitez de choisir un local mal situé, mais dont le loyer est assez intéressant.
La concurrence
Évitez de vous installer dans les secteurs à fortes concurrences. Plus il y a de commerçants qui offre les mêmes services que vous, plus vous devez vous éloigner. Autrement, le loyer serait satisfaisant, mais le chiffre d’affaires pourrait être trop bas. Estimez donc votre chiffre d’affaires en considérant la concurrence lorsque vous voulez déterminer le taux d’effort.
